曾經小泉聽一個朋友說，某濟南代理記賬公司，幫助一家企業進行濟南代理記賬，成功地減少土地增值稅幾千萬元。

按常規的思維，濟南代理記賬要想合法合理，必須是在現行的稅法規定的范圍內進行籌劃。最基本的原理，就是在稅法規定的范圍內，或者改變收入的性質，以達到“高稅率”換“低稅率”的目的；或者想法提高稅前扣除的成本或費用，降低應納稅額的計算基數。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，計算土地增值稅的增值額的扣除項目包括：

(一)取得土地使用權所支付的金額；

(二)開發土地的成本、費用；

(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

(四)與轉讓房地產有關的稅金；

(五)財政部規定的其他扣除項目。

也就是，對土地增值稅進行籌劃，在收入方面沒有可操作的空間時，重點就要從上述五個扣除方面進行籌劃。

這家企業是轉讓上世紀的舊廠房，當初是無償取得的土地使用權，且當初的廠房造價極低。現在連廠房帶土地使用權一起轉讓，價格比當初高出了幾十倍，尤其是土地使用權的價格。初步計算，“增值額”遠遠高出扣除項目200%以上，不僅適用的稅率高（60%），而且金額巨大，因此需要繳納的土地增值稅就有幾千萬元。

如果是普通專業人員來進行籌劃，絞盡腦汁，能夠合法合理減少的土地增值稅金額頂多也就幾十萬元或幾百萬元，但某濟南代理記賬公司卻成功地幫助這家企業減少了土地增值稅幾千萬元！那么，他們是怎么做到的？

他們的稅籌方法，普通專業人員如果能夠看明白，絕對能夠大開眼界！然后回頭衡量，自己是否也具備這樣的“籌劃能力”？是否也能起到同樣的效果？

他們的方法，其實很簡單：利用的是“扣除項目”的第三項里面的“舊房及建筑物的評估價格”。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條規定：（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

這里面有兩個要點，是濟南代理記賬的關鍵點：重置成本價、成新度折扣率。也就是，只要房地產評估機構能夠“合理地”確定重置成本價和成新度折扣率，那么，就能夠“合理地”增加扣除項目的金額，從而“合理地”減少土地增值稅。

同時，房地產評估機構“合理地”確定重置成本價和成新度折扣率之后，還必須經當地稅務機關確認。只要當地稅務機關“確認”了，那么這種濟南代理記賬方案就“合理合法”了。